Marzysz o życiu w hiszpańskim rytmie? O porannej kawie na tarasie, słońcu przez cały rok i spacerach po plaży tuż za rogiem? Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być początkiem nowego, ekscytującego rozdziału w Twoim życiu — czy to jako inwestycja, dom wakacyjny, czy miejsce do przeprowadzki na stałe.

Aby pomóc Ci bez stresu przejść przez cały proces, przygotowaliśmy praktyczny przewodnik krok po kroku, który omawia najważniejsze aspekty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

1. Wybór nieruchomości – rynek pierwotny czy wtórny?

Na hiszpańskim rynku dostępne są dwa główne typy nieruchomości: z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego.

Rynek pierwotny to nowoczesne budynki oferujące wysoki standard, często z windą, basenem, miejscem parkingowym i wspólnym ogrodem. W przypadku zakupu od dewelopera obowiązuje podatek VAT w wysokości 10% zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych. Deweloperzy oferują także często gwarancję na konstrukcję (10 lat) i instalacje (3 lata). Możesz również skorzystać z opcji zakupu „na planach”, co pozwala rozłożyć płatności w czasie.

Rynek wtórny obejmuje nieruchomości wcześniej zamieszkałe. Często są tańsze i gotowe do natychmiastowego użytku. Znajdziesz je zarówno w centrum miast, jak i na obrzeżach. W tym przypadku obowiązuje podatek ITP, który wynosi od 6 do 10% w zależności od regionu. Przed zakupem warto skonsultować się z prawnikiem i sprawdzić stan prawny oraz techniczny nieruchomości.

2. Proces zakupu nieruchomości – krok po kroku

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to dobrze ustrukturyzowany proces. Pierwszym krokiem jest rezerwacja wybranego obiektu – podpisuje się wówczas umowę rezerwacyjną i wpłaca zadatek w wysokości zazwyczaj od 3 000 do 6 000 euro. Nieruchomość zostaje tymczasowo wycofana z rynku.

Następnie zawierana jest umowa przedwstępna, tzw. „Contrato de Arras”. W jej ramach kupujący wpłaca zazwyczaj 10% wartości nieruchomości. Umowa ta chroni obie strony – jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek; jeśli sprzedający – musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Na tym etapie warto zlecić dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: czy nie ma długów, czy została zbudowana legalnie, czy posiada aktualny wpis w rejestrze nieruchomości (tzw. Nota Simple), a także czy nie ma zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej.

3. Numer NIE – pierwszy krok formalny

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to numer identyfikacyjny nadawany cudzoziemcom w Hiszpanii. Bez niego nie można zawrzeć umowy notarialnej, otworzyć konta w banku czy uregulować podatków.

NIE można uzyskać:

• osobiście w Hiszpanii, składając wniosek w urzędzie policji,

• w konsulacie Hiszpanii w Polsce,

• przez pełnomocnika działającego w imieniu kupującego w Hiszpanii.

Wymagane dokumenty to: paszport lub dowód osobisty, wypełniony formularz EX-15, potwierdzenie uiszczenia opłaty administracyjnej (ok. 10 euro), a także uzasadnienie – np. plan zakupu nieruchomości. Uzyskanie NIE może potrwać od kilku dni do kilku tygodni.

4. Akt notarialny – finalizacja zakupu

Finalnym etapem jest podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública) w obecności notariusza. To właśnie w tym momencie kupujący przekazuje pozostałą część ceny i oficjalnie staje się właścicielem nieruchomości. Notariusz poświadcza jedynie legalność dokumentów – nie reprezentuje żadnej ze stron. Z tego powodu rekomendujemy zatrudnienie niezależnego prawnika.

5. Dodatkowe koszty zakupu

Poza ceną nieruchomości należy przygotować się na dodatkowe opłaty:

• Podatek ITP lub VAT – 6–10% (wtórny) lub 10% (pierwotny),

• Opłata notarialna – zazwyczaj 600–1200 euro,

• Opłata rejestrowa – około 400–800 euro,

• Tłumaczenia przysięgłe, jeśli dokumenty są po hiszpańsku,

• Usługi prawnika – średnio 1000–2000 euro.

Całkowity koszt dodatkowy może wynieść około 12–14% ceny zakupu.

6. Finansowanie zakupu – kredyt hipoteczny w Hiszpanii

Kupujący spoza Hiszpanii również mogą uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskich bankach. Wymagany wkład własny to zazwyczaj 30–40% wartości nieruchomości. Kredyt można otrzymać maksymalnie na 25–30 lat, a oprocentowanie wynosi około 3–4% rocznie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające dochody, wyciągi z konta oraz deklaracje podatkowe.

7. Dlaczego warto inwestować w Hiszpanii?

Hiszpania przyciąga inwestorów z całego świata stabilnym rynkiem, przyjemnym klimatem, rozwiniętą infrastrukturą i wysoką jakością życia. Nieruchomości zlokalizowane w takich regionach jak Costa Blanca, Costa Cálida, Andaluzja czy Wyspy Kanaryjskie oferują zarówno świetne warunki do życia, jak i doskonały potencjał najmu krótkoterminowego oraz długoterminowego.

Dzięki dobrze zorganizowanemu systemowi prawnemu, możliwości finansowania oraz atrakcyjnym cenom w wielu regionach – zakup nieruchomości w Hiszpanii staje się coraz popularniejszą opcją wśród Polaków i inwestorów europejskich.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to bezpieczny i transparentny proces – pod warunkiem, że podejmiesz go świadomie i ze wsparciem odpowiednich osób. Jeśli marzysz o swoim miejscu w słońcu – jesteśmy tu, by Ci w tym pomóc.

Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć Twoją wymarzoną nieruchomość w Hiszpanii.